賃貸契約前トラブルを回避するために！回避・対応策について

賃貸物件の契約前段階で発生するトラブルは、意外に多く、多くの方が経験しています。「申込金が返ってこない」「説明されていない費用を請求された」「申込撤回を拒否された」など、契約前だからこそ起こりうる問題があります。

国土交通省の調査によると、賃貸住宅に関する相談の約30％が契約前段階で発生しており、特に初回賃貸契約者に多く見られる傾向があります。しかし、契約前のトラブルは、正しい知識と適切な対応により、ほとんどの場合解決することが可能です。

本記事では、司法書士の観点から、賃貸契約前に起こりがちなトラブルの事例から対処法、予防策まで、分かりやすく解説いたします。

1. 賃貸契約前トラブルの実態と特徴

1-1. 契約前トラブルの発生状況と背景

賃貸契約前のトラブルは、契約段階別に以下のような特徴があります：

物件探し段階（全体の約25%） 物件探しの初期段階では、情報の不正確性や誇大広告によるトラブルが多発しています。インターネット広告では「敷金1ヶ月」と表示されていたのに、実際に問い合わせると「敷金2ヶ月+礼金1ヶ月」と条件が変わっているケースや、存在しない物件で集客する「おとり広告」の被害が後を絶ちません。特に人気エリアや相場より安い物件では、このような問題が頻発しています。

申込段階（全体の約45%） 申込段階のトラブルが最も多く、申込金の返還拒否や申込撤回の不許可が典型例です。「申込金は預り金ではなく契約金だから返せない」「申込書にサインした以上、撤回はできない」といった法的根拠のない主張により、消費者が不利益を被るケースが多発しています。また、審査基準が不明確で、理由を明かさずに審査で落とすケースも問題となっています。

契約直前段階（全体の約30%） 契約書署名の直前段階では、重要事項説明の不備や契約前の金銭要求によるトラブルが目立ちます。「契約書にサインする前に契約金を支払ってください」という宅建業法違反の要求や、重要事項説明で触れられていない費用の突然の請求などが典型例です。

1-2. 契約前トラブルの特殊性と法的複雑さ

契約前のトラブルには、以下のような特殊な性質があり、解決を困難にしています：

法的関係の不安定性 賃貸借契約がまだ成立していない段階では、当事者間の法的関係が不安定です。申込は単なる「契約の申込」であり、相手方の承諾がなければ契約は成立しません。この申込段階での法的効力については、民法の一般原則が適用されますが、賃貸業界の慣行と法的ルールが必ずしも一致していないため、トラブルの原因となっています。

情報の非対称性 借主側は賃貸に関する専門知識が不足している一方、業者側は豊富な経験と情報を持っています。この情報格差により、業者側が有利な条件を押し付けたり、借主の無知につけ込んだりするケースが発生しています。特に初回賃貸契約者は、業界の慣行や法的ルールに精通していないため、不当な要求を受け入れてしまうリスクが高くなります。

解決の緊急性と時間的制約 賃貸借契約は引越し期限や新生活の開始時期という時間的制約があります。この制約により、借主は不利な条件であっても契約を急がざるを得ない状況に追い込まれ、業者側もこの心理を利用して有利な条件を押し付けるケースがあります。

1-3. よくあるトラブルパターンと実例

実際の相談事例から見える代表的なパターンを詳しくご紹介します：

パターン1: 申込金返還拒否型 大学進学を機に一人暮らしを始める予定だった学生が、家族の反対により申込を撤回しようとしたところ、不動産会社から「申込金10万円は返せない。これは契約金であり、預り金ではない」と主張されたケース。このような主張は宅建業法第47条の2に違反する違法行為ですが、知識不足の消費者が泣き寝入りするケースが後を絶ちません。

パターン2: 追加費用請求型 契約時に「火災保険料2万円」「鍵交換代3万円」「24時間サポート料1万円」など、重要事項説明で触れられていない費用を突然請求されるケース。「これらは一般的な費用です」と説明されますが、事前説明がない費用については支払義務がないのが原則です。

パターン3: 契約強要型 申込後に「他にも希望者がいるので、今日中に契約しないと物件を押さえられない」と契約を急かされ、契約書の内容を十分確認する時間を与えられないケース。冷静な判断を妨げる心理的圧迫により、不利な契約を結ばされるリスクがあります。

2. 申込・契約前段階の基本的な法的知識

2-1. 入居申込の法的性質と効力

申込の法的な位置づけ 入居申込は、法的には民法第522条に規定する「契約の申込」に該当します。これは契約の成立を求める一方的な意思表示であり、相手方（貸主または管理会社）の承諾があって初めて契約が成立します。重要なのは、申込の段階では未だ契約は成立しておらず、申込者は一定の条件下で申込を撤回する権利を有していることです。

申込の撤回については、民法第521条により、相手方が承諾の通知を発するまでは撤回が可能とされています。ただし、申込に期間の定めがある場合や、申込者が撤回権を放棄した場合は例外となります。賃貸の場合、通常は審査期間として1週間程度の期間が設定されることが多く、この期間内であっても撤回は原則として可能です。

申込金の法的性質 申込金は、法的には「預り金」の性質を持ちます。これは契約成立までの間、一時的に業者が保管する金銭であり、契約が成立した場合は敷金等に充当され、契約が成立しなかった場合は返還されるのが原則です。宅建業法第47条の2では、宅建業者が契約締結前に手付金等を受け取ることを原則として禁止しており、申込金についても返還拒否は違法行為となります。

2-2. 宅建業法による規制と消費者保護

申込金等の取扱いに関する規制 宅地建物取引業法第47条の2は、宅建業者が契約締結前に手付金その他の金銭を受け取ることを原則として禁止しています。例外的に認められるのは、申込金として受け取る場合で、かつ適切な預り証を交付し、契約不成立の場合は速やかに返還することが条件となります。

違反した場合は業務停止処分の対象となり、消費者は返還請求だけでなく、行政への通報により業者への処分を求めることも可能です。このような法的背景を理解することで、不当な申込金の返還拒否に対して適切に対応することができます。

重要事項説明義務の内容 宅建業法第35条により、宅建業者は契約締結前に重要事項説明書を交付し、宅地建物取引士が説明することが義務付けられています。説明すべき事項には、物件の基本情報、契約条件、金銭の授受、契約解除に関する定めなどが含まれます。

この説明が不十分だったり、虚偽の説明があったりした場合は、業法違反として処分の対象となるだけでなく、消費者は契約の取消しや損害賠償を請求できる場合があります。

3. 【段階別】契約前によくあるトラブル事例と対処法

3-1. 物件探し・内見段階のトラブル

事例1: 広告表示と実際の条件の乖離 インターネット広告で「敷金1ヶ月、礼金なし、仲介手数料半額」と表示されていた物件に問い合わせたところ、実際は「敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1ヶ月分、保証会社利用料必須」と条件が大幅に異なっていたケース。

このような事例は宅建業法第32条の誇大広告の禁止に該当します。対処法としては、まず広告内容の証拠を保全（スクリーンショット等）し、業者に対して広告内容での契約を要求します。業者が応じない場合は、都道府県の宅建業担当部署に通報し、行政指導を求めることが有効です。

事例2: おとり広告による集客 相場より大幅に安い物件の広告を見て問い合わせたところ、「その物件は先ほど決まってしまいました。代わりにこちらの物件はいかがですか」と、条件の悪い別の物件を紹介されるケース。

これは典型的な「おとり広告」で、宅建業法第32条違反です。同様の手法を繰り返している業者の場合、業務停止処分の対象となります。消費者としては、このような業者とは取引を避け、行政機関への通報を検討すべきです。

3-2. 入居申込段階のトラブルと具体的対処法

事例1: 申込金の不当な返還拒否 転勤の内示により申込を撤回した会社員に対し、不動産会社が「申込金は預り金ではなく契約の一部だから返還できない」と主張したケース。

この場合の対処手順は以下の通りです：

1. 法的根拠の整理: 申込金は宅建業法上「預り金」であり、契約不成立の場合は返還義務があることを確認
2. 書面による返還請求: 口頭での要求が拒否された場合、内容証明郵便で返還を要求
3. 行政への相談: 都道府県の宅建業担当部署へ業法違反として相談
4. 法的手続き: 上記で解決しない場合、（少額）訴訟や民事調停を検討

事例2: 申込撤回の不当な拒否 家族の病気により急遽地元に戻ることになった申込者が撤回を申し出たところ、「申込書にサインした以上、撤回は認められない」と拒否されたケース。

申込撤回の権利は民法で保障されており、契約成立前（契約書署名前）であれば原則として撤回可能です。対処法としては、撤回の意思を書面で明確に伝え、申込金の返還を併せて要求します。業者が応じない場合は、消費生活センターや宅建協会への相談が有効です。

3-3. 契約直前段階のトラブル対応

事例1: 契約前の契約金要求 重要事項説明の翌日に「契約書への署名は来週ですが、契約金だけ先にお支払いください。人気物件なので確実に押さえるためです」と要求されたケース。

これは宅建業法第47条の2に明確に違反する行為です。対処法は以下の通りです：

• 契約前の金銭授受は法律で禁止されていることを明確に伝える
• 契約書署名と同時の支払いを主張する
• 業者が要求を取り下げない場合は、契約自体を見直す
• 行政機関への通報を検討する

事例2: 重要事項説明の不備による追加費用請求 契約当日に「火災保険料と鍵交換代で合計5万円追加でお支払いください。重要事項説明書には記載していませんが、当社では必須としています」と要求されたケース。

重要事項説明で説明されていない費用については、原則として支払義務はありません。対処法としては：

• 重要事項説明での説明義務違反であることを指摘
• 事前説明のない費用の支払いを拒否
• 当初条件での契約を要求
• 業者が応じない場合は契約の見直しを検討

4. 契約前に必須のチェックポイント

4-1. 物件探し段階での詳細確認事項

広告内容の信頼性判断

• 家賃以外の費用の明記確認: 敷金、礼金、仲介手数料、保証料、保険料など、初期費用に関わるすべての項目が明記されているかチェック。「家賃○万円」のみの表示で他の費用が不明な物件は要注意
• 物件情報の具体性: 築年数、構造（木造・鉄骨・RC造等）、面積、最寄り駅からの距離などが具体的に記載されているか確認。曖昧な表現（「駅近」「築浅」等）しかない場合は詳細を確認する必要あり
• 設備・仕様の詳細記載: エアコン、オートロック、宅配ボックス等の設備について、「あり」「なし」が明確に記載されているかチェック。写真と実際の設備が一致するかも重要
• 相場との比較検討: 同じエリア・条件の物件と比較して極端に安い場合は「おとり広告」の可能性が高い。適正な相場価格の把握が重要

業者の信頼性・実績確認

• 免許番号と有効性: 宅地建物取引業免許番号が明記され、国土交通省や都道府県のサイトで有効性を確認
• 行政処分歴の調査: 過去の業務停止処分や指示処分の有無を行政のサイトで確認
• 営業実態の確認: 店舗の実在性、営業時間、スタッフの対応品質等を実際に訪問して確認
• 業界団体加盟状況: 宅建協会等の業界団体への加盟により、一定の信頼性と相談窓口を確保

4-2. 内見・申込段階での重要確認項目

物件状況の詳細チェック

• 全設備の動作確認: エアコン、給湯器、照明、インターホン等すべての設備について実際に動作させて確認。故障している設備については修理・交換の責任者と時期を明確にする
• 建物・室内の劣化状況記録: 壁紙の汚れ、床の傷、水回りの状況等を写真撮影し、入居前からの損傷として記録。後の原状回復トラブル防止に重要
• 近隣環境の総合判断: 騒音（交通音、工事音、近隣住民の生活音）、臭気（工場、飲食店等）、日照・通風状況を時間帯を変えて確認
• 防犯・安全性の確認: オートロック、防犯カメラ、外灯の設置状況、避難経路、ハザードマップでの災害リスク確認

契約条件の詳細確認

• 初期費用の内訳詳細: 各費用項目の金額だけでなく、計算根拠、支払時期、返還条件を詳細に確認
• 月額費用の将来変動: 家賃改定条項、管理費の変動可能性、駐車場代の値上げリスク等を確認
• 契約更新・解約条件: 更新料の有無・金額、解約予告期間、短期解約違約金の設定等を詳細に確認
• 原状回復義務の範囲: 借主負担となる修繕範囲、経過年数の考慮方法、特約事項の内容を明確にする

申込手続きの適正性確認

• 申込金の性質・金額: 申込金が「預り金」であることの確認、金額の妥当性（一般的には家賃の1ヶ月分以内）、返還条件の明確化
• 預り証の適切な記載: 預かり日付、金額、預かり目的、返還条件、業者名・担当者名の記載確認
• 申込撤回の手続き: 撤回可能期間、撤回方法（口頭・書面）、連絡先、撤回時の申込金取扱いを明確にする
• 審査基準・期間: 審査項目、審査期間、審査結果の通知方法、審査落ちの場合の申込金返還について確認

5. 重要事項説明でのトラブル防止策

5-1. 重要事項説明の法的意義と準備

重要事項説明の法的位置づけ 重要事項説明は宅建業法第35条により義務付けられた重要な手続きで、契約判断に必要な情報を事前に提供する制度です。説明は必ず宅地建物取引士が行う必要があり、宅地建物取引士証の提示が義務付けられています。説明内容に不備があった場合、契約の取消しや損害賠償請求の根拠となる可能性があります。

事前準備の重要性

• 説明書の事前受領: 可能であれば重要事項説明書を事前に受け取り、不明な点をリストアップして当日に質問
• 関連法令の基礎知識習得: 借地借家法、宅建業法、消費者契約法等の基本的な内容を理解
• 同種物件との比較: 同じエリアの類似物件の条件と比較し、異常な条項がないか確認
• 質問事項の整理: 契約条件、費用、設備、近隣環境等について質問したい項目を事前に整理

5-2. 説明時の注意点と確認方法

説明者・説明方法の確認

• 宅地建物取引士証の確認: 説明者が宅地建物取引士であることを証明する宅地建物取引士証の提示を求める
• 説明の理解度確認: 専門用語については平易な言葉での説明を求め、理解できるまで質問を継続
• 記録の作成: 重要な説明内容、追加の口約束、疑問点に対する回答等を詳細にメモ
• 説明時間の確保: 急かされることなく、十分な時間をかけて説明を受ける権利を主張

重点確認項目の詳細チェック

• 物件の法的制限: 用途地域、建築基準法上の制限、都市計画法上の制限等が将来の生活に与える影響
• 設備の詳細仕様: 設備の製造年、保証期間、故障時の修理責任、交換時期等の詳細
• 近隣の重要情報: 将来の開発計画、騒音源、嫌悪施設等の存在について十分な説明
• 契約解除・違約の条件: どのような場合に契約解除となるか、違約金の設定とその妥当性

5-3. 特約事項の適法性判断

特約の有効性判断基準 特約が有効となるためには、消費者契約法第10条により、消費者の利益を一方的に害する条項は無効とされています。具体的には以下の基準で判断します：

• 必要性: その特約を設ける客観的・合理的理由があるか
• 相当性: 借主の負担が過度でなく、相当な範囲内か
• 明確性: 特約の内容が明確で、借主が理解できる表現か
• 同意の任意性: 借主が任意に、十分理解した上で同意しているか

要注意特約の例と判断方法

• 原状回復特約: 通常損耗の修繕を借主負担とする特約は、金額・範囲が相当でない場合は無効
• 更新料特約: 更新料の金額が家賃の数ヶ月分など過度に高額な場合は無効の可能性
• 短期解約違約金: 1年未満の解約で家賃数ヶ月分の違約金を設定する特約は無効の可能性
• 禁止事項: ペット飼育禁止、楽器演奏禁止等は合理的範囲であれば有効だが、過度な制限は無効

6. トラブル発生時の具体的対処法

6-1. 初期対応の重要性と証拠保全

冷静な状況把握と記録 トラブルが発生した際は、感情的になることなく、以下の手順で状況を整理します：

• 事実関係の時系列整理: いつ、どこで、誰が、何を、どのように行ったかを詳細に記録
• 相手方の主張内容: 業者側の主張とその根拠について、可能な限り書面で確認
• 自分の主張の法的根拠: 関連する法令、判例、業界ガイドライン等を調査し、自分の主張の正当性を確認
• 解決希望条件: 最終的にどのような解決を望むかを明確にし、妥協可能な範囲も検討

証拠書類の体系的整理

• 契約関係書類: 賃貸借契約書、重要事項説明書、申込書、預り証等すべての契約関係書類
• やり取り記録: メール、LINE、電話記録（通話時間・内容）、面談記録等の詳細な記録
• 広告・宣伝資料: インターネット広告のスクリーンショット、パンフレット、チラシ等
• 物件状況証拠: 内見時の写真、設備の動作状況、近隣環境の記録等
• 第三者証言: 立会人がいた場合の証言、専門家の意見書等

6-2. 段階的解決アプローチの実践

第1段階：当事者間での建設的交渉 まずは冷静かつ論理的な話し合いによる解決を目指します：

• 事実の確認: 双方の認識の相違点を明確にし、事実関係について合意できる部分を確認
• 法的根拠の提示: 自分の主張の法的根拠を分かりやすく説明し、相手方の理解を求める
• 妥協案の検討: 双方が受け入れ可能な解決案を複数検討し、最適解を模索
• 合意内容の書面化: 口約束ではなく、必ず書面で合意内容を記録し、双方が署名

第2段階：業界団体・行政機関への相談 当事者間で解決しない場合は、第三者機関の力を借ります：

• 宅建協会相談窓口: 各都道府県の宅建協会では無料相談窓口を設置し、業界の専門知識に基づいたアドバイスを提供
• 消費生活センター: 消費者ホットライン（188）で最寄りのセンターに相談し、消費者保護の観点からサポートを受ける
• 都道府県宅建業担当部署: 宅建業法違反の疑いがある場合は、行政指導や処分を求めることが可能
• 住宅相談窓口: 各自治体の住宅部署では賃貸住宅に関する総合的な相談を受け付け

第3段階：法的手続きによる解決 上記で解決しない場合は、法的手続きを検討します：

• 民事調停: 家庭裁判所の調停委員が仲裁し、双方の合意による解決を目指す制度
• 少額訴訟: 60万円以下の金銭請求について、簡易で迅速な解決を図る制度
• 通常訴訟: 高額な請求や複雑な法的争点がある場合の本格的な裁判手続き
• 内容証明郵便: 法的手続きの前段階として、正式な意思表示を相手方に通知

まとめ

8-1. 契約前トラブル防止の基本原則

賃貸借契約締結前のトラブル防止には、以下の基本原則を徹底することが重要です：

知識武装による自己防衛 宅建業法、民法、消費者契約法等の基本的な知識を身につけることで、業者の不当な要求を見抜き、適切に対処することができます。特に申込金の性質、重要事項説明の意義、契約前の金銭授受の違法性等については、最低限の知識を持っておくべきです。

慎重な判断と冷静な対応 契約を急かされても冷静に対応し、不明な点は必ず質問し、納得できるまで契約を進めないことが重要です。「今日中に決めないと他の人に取られる」等の心理的圧迫に屈せず、自分のペースで検討する権利を行使しましょう。

適切な記録保持と証拠保全 すべてのやり取りを記録し、重要な書類は適切に保管することで、トラブル発生時に有利な証拠を確保できます。デジタル化が進む現代では、メール、写真、録音等の電子的記録も重要な証拠となります。

8-2. 困った時の相談先活用法

万一トラブルが発生した場合は、一人で悩まず、以下の相談先を積極的に活用しましょう：

段階的な相談の進め方

• 第1段階: 消費生活センター（188）での基本的な相談
• 第2段階: 都道府県の宅建業担当部署での行政指導要請
• 第3段階: 宅建協会での業界調停
• 第4段階: 司法書士・弁護士による法的手続き

各段階で適切な記録を残し、次の段階への移行時にはこれまでの経緯を整理して伝えることで、効率的な解決が期待できます。

契約前のトラブルは、正しい知識と適切な対応により、多くの場合解決することができます。この記事を参考に、安心できる賃貸契約を進めていただければと思います。